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基金公司加快布局公募REITs

2022-09-06 来源:中国证券报

8月末,全国首批3只保障性租赁住房REITs上市交易。至此,全市场已上市的公募REITs增至17只。此外,全市场已获批公募REITs扩容至19只。数据显示,首批3只保租房REITs均获得超百倍的认购,创下历史新高,受到市场关注。

作为创新产品,公募REITs自上市以来就颇受市场青睐。然而,在不久前公布的部分公募REITs亏损数据,仍给不少中小投资人“泼上冷水”。业内人士分析,业绩分化主要是受底层资产运营情况干扰,影响因素多为短期超预期爆发导致,对积极布局此道的基金公司而言,更需注重底层资产的投资属性。
 

公募REITs业绩分化

公募REITs分化较为明显,在12只公布盈利数据的REITs中,有9只实现盈利,占比超过七成。其中,华夏中国交建高速REIT二季度净利润最高,达到3316.44万元。与之相比,3只出现亏损,包含2只园区基础设施和1只交通基础设施类项目产品。总体上看,产业园区和仓储物流板块相对较好。

为何REITs产品之间业绩明显分化?上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平分析,REITs作为权益型投资产品,通过持有并运营基础设施资产作为收益主要来源,因此长期业绩表现主要受到底层资产运营状况影响;但短期表现还受到更多因素的影响,比如市场环境、利率水平以及与底层资产相关的行业政策因素等,都会导致二级市场出现较大的波动。

“REITs上市时基础设施资产估值高低也是导致业绩发生分化的原因之一,如果资产估值较低往往导致二级市场上较长时期处于溢价交易,而资产估值过高容易导致较长时期折价交易。未来随着REITs发行上市增多,可供对比估值资产的逐渐增加,有望减少发行时资产估值偏离导致二级市场业绩分化的影响。”孙桂平表示。

安爵资产董事长刘岩也表示,原则上来说,公募REITs在产品设计上已经充分考虑到资产安全性和稳定性,出现业绩亏损应该属于极端情况,目前来看主要是高速公路类和园区基础设施类资产出现亏损,一方面高速公路通行量大幅减少;另一方面,产业园区大规模减免租金导致营收下滑。这些因素都属于短期的超预期爆发影响。


多家基金公司积极布局

从产品申报来看,多家基金公司正摩拳擦掌,积极布局公募REITs这一领域。据了解,目前各大基金公司都在积极备战公募REITs产品,筹备中的产品或已达到百只,后续将会有更多产品面市。

目前,可以发行REITs的底层资产类型在REITs相关政策法规中有明确限定范围,具体到项目而言,基础设施资产运营稳健,又具有一定增值潜力,地域优势较好,且符合国家政策导向的项目更适合发行REITs产品。

“能够提供稳定且持续现金流,且产品清晰的资产更加适合REITs项目。对于尚未开始布局的基金公司而言,更需注重底层资产的投资属性。”排排网财富产品经理徐圣雄表示,可以从两个方面寻找合适的标的。一是短期关注重点地区优质且成熟的基础设施项目,包括电力、水利、产品园等具有稳定收入和现金流的底层资产;二是长期关注新兴且符合国家未来战略规划的基础设施项目,例如保障房、新能源、产业升级设施等。

孙桂平认为,基金公司从当前已发行的资产类型中寻找合适项目发行REITs可能相对容易,在审批、发行以及后续管理等方面都有可以借鉴的案例。因为REITs涉及的底层资产差异很大,既有产权类资产,又有特许经营权资产,不同类型资产的运营差异很大,建议基金公司专注在某种类型的底层资产上,可以通过不断发行新REITs和REITs扩募,形成自己的专业优势和品牌优势,成为专业的基础设施资产运营管理平台,也让基础设施资产的价值得到最大提升。
 

完善REITs基金扩募机制

作为创新产品REITs持续扩容,上市时总能吸引大量资金进入,基金公司也积极布局新产品线。从产品设计上看,如何完善REITs基金,才能更好地保护投资者?

徐圣雄认为,在产品设计上,可以加速完善REITs基金扩募机制,随着REITs基金不断注入优质资产,底层资产在不同维度呈现一定的分散性,有利于减小单一资产波动影响。目前我国REITs采取的是公募基金+ABS模式,投资者间接持有资产,且在发行时,底层资产已经确认,REITs基金管理人的角色更加接近于被动管理。所以,可以通过简化产品结构和交易结构,让原始权益人、公募基金管理人和投资人更加统一,充分发挥各自优势。

“从长期投资价值来看,公募REITs底层资产优质,运营稳健成熟,具有长期稳定的现金流,加上强制性分红的制度设计,基本能够保证投资者利益不会受损,即使短期经营上出现阶段性亏损,拉长时间周期来看,也不会太影响产品本身估值。”刘岩称,“如果公募机构在后续产品设计中,考虑到极端突发性事件对业绩的负面影响,尝试通过一些业绩补偿措施或者加大分红比例等对冲措施,应该可以更好地应对超预期的业绩下滑带来的负面情绪。”

(原标题:基金公司加快布局公募REITs 专家建议形成专业和品牌优势)

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